Vom Gebäude zur Energiezentrale
- Frank Hummel
- 17. Nov.
- 5 Min. Lesezeit
Mehrfamilienhäuser als Energiezentralen: Chancen für Wohnbaugenossenschaften und Real-Estate-Entwickler
Die Rahmenbedingungen im Wohnungsbau haben sich radikal verändert:
Steigende Energiepreise, Druck auf die Nebenkosten, Sanierungsanforderungen, Klimaziele – und gleichzeitig Mieter:innen, die planbare Gesamtkosten und Komfort erwarten.
Für Wohnbaugenossenschaften und professionelle Immobilienentwickler stellt sich damit eine zentrale Frage:
Wie schaffen wir Gebäude, die langfristig wirtschaftlich funktionieren – und zugleich zukunftsfähig, komfortabel und vermietbar bleiben?
Meine klare Antwort nach über 30 Jahren Praxis mit elektrifizierten Gebäuden:
Gebäude müssen zu Energiezentralen werden.
Gebäude als Energiezentrale – was heißt das konkret?
Ein modernes Mehrfamilienhaus oder Quartier sind heute mehr als „Wohnfläche mit Heizung“ – es ist ein Energie-Asset, das:
Strom erzeugt (Photovoltaik auf Dach und ggf. Fassade),
Energie speichert (Batteriespeicher/BESS),
elektrische Wärme bereitstellt (Infrarot, Wärmepumpe oder hybride Konzepte),
Mobilität integriert (AC/DC-Laden mit Lastmanagement).
Der entscheidende Punkt dabei:
Diese Komponenten werden als System gedacht, nicht als lauter Einzelinvestitionen. So entsteht ein robustes Setup, das Opex senkt, Vermietbarkeit stärkt und den Gebäudewert erhöht – statt Technik-Overkill mit komplexer, störanfälliger Gebäudetechnik.
Fünf Hebel für sinkende Nebenkosten
Für Genossenschaften und große Bestandshalter zählt am Ende immer die gleiche Kennzahl: Was passiert mit den Nebenkosten – heute und in 10–20 Jahren?
In unseren Projekten zeigen sich fünf besonders wirksame Hebel:
Eigenstrom maximieren PV-Anlagen auf Dach/Fassade versorgen Allgemeinstrom, Technik und – je nach Setup – auch Wohneinheiten direkt oder über ein Mieterstrom-/Pauschalmodell.
Lastspitzen kappen, Batteriespeicher und dynamisches Lastmanagement (DLM) reduzieren teure Leistungsspitzen und entlasten den Netzanschluss.
Heizkostenabrechnung vereinfachen oder vermeiden Infrarot-Heizkonzepte können die klassische Heizkostenabrechnung entfallen lassen – das spart Abrechnungsaufwand, Technik und Diskussionen (immer projektspezifisch rechtlich zu prüfen).
Wartung und Störanfälligkeit reduzieren, weniger Hydraulik, weniger komplexe Anlagentechnik bedeutet: weniger Wartung, weniger Störungen, weniger ungeplante kostenintensive Einsätze.
Dynamische Tarife & netzdienliches Laden nutzen, intelligente Steuerung von Speicher und Ladepunkten ermöglicht die Nutzung günstiger Strompreisfenster und vermeidet unnötig teure Bezugszeiten.
Das Ergebnis:
Nebenkosten, die kalkulierbarer und mittelfristig deutlich niedriger ausfallen – ein klares Argument im Wettbewerb um Mieter:innen.
Neubau: robuste Kombinationen statt Technik-Overkill
Gerade im Mehrfamilien-Neubau lohnt es sich, die Technik von Beginn an schlank und elektrisch zu denken:
Gute Gebäudehülle + Lüftung mit Wärmerückgewinnung→ niedrige Heizlast, hoher Komfort, gute Luftqualität.
Elektrische Wärme z.B. Infrarot-Heizung in den Wohneinheiten in Kombination mit einer zentralen Brauchwasser-Wärmepumpe oder einer zentralen Wärmepumpe mit IR als Spitzenlast.
Weniger Technikräume, weniger Zähler, weniger Hydraulik→ weniger Capex in komplexe Technikräume und deutlich geringere Opex.
Das Ziel ist nicht, jede denkbare Effizienzmaßnahme einzubauen, sondern eine robuste, einfach betreibbare Lösung, die sich in der Praxis bewährt – und mit der Ihre Hausverwaltung gut umgehen kann.
Bestand: Ihr 4-Schritte-Pfad zur Energiezentrale
Im Bestand sind die Rahmenbedingungen oft komplexer – aber gerade hier liegt das größte Potenzial. Bewährt hat sich ein 4-Schritte-Ansatz, den ich auch auf der Immo Messe vorgestellt habe:
Verbräuche & Lastgänge erfassen Strom, Wärme, Mobilität: Wo stehen Sie heute wirklich? Ohne Daten kein gezielter Umbau.
PV-Potenzial & Zähler-/Rechnungsstruktur klären, wie viel PV ist baulich möglich? Welche Messkonzepte und Abrechnungsmodelle erlauben rechtssichere und wirtschaftliche Lösungen?
Pilotwohnung mit IR oder Mini-Wärmepumpe Testen, messen, lernen – anstatt die komplette Anlage im Blindflug zu erneuern.
Roll-out: BESS, DLM & Ladepunkte, auf Basis der gemessenen Daten wird das Konzept ausgerollt: Speicher, Lastmanagement, AC-/DC-Ladepunkte und ggf. Anpassung der Miet- und Nebenkostenmodelle.
Beispiel-Business-Case: 20 Wohneinheiten
In der Präsentation habe ich einen beispielhaften Businesscase gezeigt:
20 Wohneinheiten
ca. 120 kWp PV
100 kWh Batteriespeicher
10 AC-Ladepunkte
Wärme: Infrarot in den WE, zentrale BWWP, dezentrale Lüftung.
Effekte:
Wegfall der klassischen Heizkostenabrechnung (projektspezifisch rechtlich zu prüfen),
reduzierte Wartung,
sinkende Opex und
in vielen Fällen ein Payback im Bereich von ca. 7–9 Jahren, abhängig von Objekt, Energiepreisen und Fördermitteln.
Zusätzlich entsteht die Option, Pauschalmieten inklusive Energie oder Energie-Flatrate-Modelle zu denken – ein starkes Marketing-Argument in einem angespannten Mietmarkt.
Nichtwohngebäude und gemischte Nutzungen: Synergien heben
Für viele Genossenschaften und Entwickler sind Mischnutzungen interessant – z.B. Erdgeschoss-Gewerbe plus Wohnen. Genau hier spielen Energiezentralen ihre Stärken aus:
Gewerbe hat Tageslastprofile, die ideal zu PV-Erzeugung passen.
Batteriespeicher glätten Lastspitzen und schonen den Netzanschluss.
Ladepunkte für Mitarbeitende und Kundschaft erhöhen die Standortattraktivität.
Überschüsse können Wohnungen, Allgemeinstrom oder perspektivisch sogar Quartierslösungen versorgen.
Kurz: Die Kombination von Wohn- und Nichtwohnnutzung kann energetisch und wirtschaftlich ein echter Vorteil sein – wenn sie systematisch geplant wird.
Förderung & Finanzierung: ROI zuerst, Förderung parallel
Ein wichtiger Punkt aus dem Vortrag, der oft unterschätzt wird: Förderungen sind ein Turbo – aber kein Geschäftsmodell.
Mein Vorgehen:
ROI-Logik zuerst Projekte priorisieren, die ohne Förderung eine Amortisationszeit von unter 8–10 Jahren erreichen können.
Fördercheck parallel Bund, Land, KfW – Förderprogramme werden ergänzend „obendrauf“ gelegt, um die Wirtschaftlichkeit weiter zu verbessern.
Aktiver Bankdialog Wenn Opex sinken und Einnahmen aus Energie-/Lademodellen hinzukommen, steigt der Objektwert. Das ist für Banken interessant – und sollte aktiv im Finanzierungsgespräch genutzt werden („Opex ↓ ⇒ Wert/Beleihung ↑“).
Schrittweise Umsetzung In Etappen vorgehen, Pilotobjekt definieren, lernen – und dann skalieren.
Praxisbeispiel: HSG GmbH&Co.KG Firmengebäude (Innovation HUB)
Dass diese Konzepte nicht nur auf dem Papier funktionieren, zeigt mein eigenes Projekt, was vor über 10 Jahre realisiert wurde:
Firmengebäude mit PV-Anlage (ca. 70 kWp),
Energiespeicher,
Infrarot-Heizung,
8 Ladepunkten für Elektromobilität.
Dezentrale Lüftung
Digitale Vernetzung der Sektoren und Visualisierung der Energieflüsse
So kommen wir auf nur rund 33 kWh/m²·a für Heizung und Warmwasser – inklusive hohem Komfort und moderner Ladeinfrastruktur am Gebäude.
Aus dieser Erfahrung – plus vielen begleiteten Projekten – ist der Ansatz „Vom Gebäude zur Energiezentrale“ entstanden.
Wie Sie starten können: FHC Quick-Check Immo
Um aus Ideen konkrete Projekte zu machen, habe ich den FHC Quick-Check-Immo entwickelt. Zielgruppe sind genau die Akteure, die ich auf der Immobilien-Messe Stuttgart angesprochen habe: Wohnbaugenossenschaften, große Immobilienentwickler und professionelle Real Estate Investoren.
Im Quick-Check klären wir in 2–4 Wochen:
Wo stehen Ihre Objekte energetisch und wirtschaftlich heute?
Welches Systemkonzept (PV, Speicher, Wärme, Mobilität) passt zu Ihrem Bestand/Neubauvorhaben?
Wie sieht ein realistischer Maßnahmen- und Investitionspfad aus (Capex, ROI, Opex-Entwicklung)?
Welche Förder- und Mietmodell-Optionen (z.B. Pauschalmiete/Energie-Flatrate) sind sinnvoll?
Optional kann ein En-ROADS-Impulsworkshop dabei helfen, Vorstand, Geschäftsführung und Aufsichtsgremien gemeinsam auf die Transformation einzustimmen – und ein klares, geteiltes Bild von Klimazielen, Risiken und wirtschaftlichen Chancen zu entwickeln. Ergänzend sind projektbezogene Infoformate für Bewohner:innen und Käufer:innen sinnvoll, um auch die späteren Nutzer frühzeitig mitzunehmen und Akzeptanz für den Wandel zu schaffen.
Fazit
Für Wohnbaugenossenschaften und große Immobilienentwickler geht es in den nächsten Jahren nicht nur darum, Gebäude zu bauen oder zu sanieren – sondern darum, Energiezentralen zu entwickeln, die:
Nebenkosten senken,
Resilienz und Wert steigern und
Mieter:innen planbare Gesamtkosten und moderne Mobilität bieten.
Wenn Sie mit einem konkreten Objekt starten möchten, begleite ich Sie gerne als Business-Partner für die Transformation – vom ersten Quick-Check bis zur Umsetzung.
